حقوقی

چرا به قولنامه ها اعتباری نیست؟

در گذشته املاک با قولنامه خرید و فروش میشد و به سبب اینکه معاملات میان افراد آشنا با یکدیگر و در مناطق عمدتا بومی خودشان صورت می پذیرفت، کمتر شاهد جدال با موضوع معاملات قولنامه ای بودیم، ولی گذشت زمان همه چیز را عوض کرده علاوه بر اینکه معاملات نسبت به گذشت گسترده تر گردیده سودی هم که در معاملات املاک خوابیده پای سودجویان را هم به این معامله باز کرده و موجب گردیده برخی از این اسناد قولنامه ای نهایت سو استفاده را داشته باشند، حال به سراغ این می رویم که چرا به قولنامه ها چندان اعتباری نیست؟

 

قبل از رفتن به سراغ مطلب اصلی این موضوع را هم در نظر داشته باشید که حجم وسیعی از پرونده‌های تشکیل‌شده در محاکم قضایی به علت ثبت مبایعه‌نامه و قولنامه عادی در بنگاه‌‌های املاک است، پس مشخص است که معامله با این قبیل اسناد اصلا شوخی بردار نیست و باید حسابی حواستان را جمع کنید.

۱- سند باید رسمی باشد

قاعده اصلی درمورد اسنادی که می خواهید آن را معامله کنید رسمی بودن آن است، پرونده هایی که در محاکم به دلیل مشکل دار بودن اسناد مفتوح گشته اغلب ناشی از قراردادهای عادی است، شیوه ای که برخی برای فریب استفاده میکنند، وجود کد رهگیری و هولوگرام در اسناد عادی برای جلب نظر خریدار است، اما به خاطر داشته باشید که این قبیل چیزها اعتبار سند رسمی را به قولنامه نمیدهد این قانون است که به اسناد عادی رسمیت می بخشد، نه ابعاد و شکل و شمایل آن سند.

قولنامه در زمره اسناد عادی در ذات خود از پشتوانه قانونی برخوردار نیست و هرچه ضریب امنیتی، هولوگرام، سریال، فرم و طرح هم داشته باشد، بازهم یک سند عادی محسوب می‌شود.

۲- مزایای سند عادی چیست که قولنامه آن مزایا را ندارد؟

اسناد عادی دارای مزایای فراوانی هستند که اگر بخواهیم به آنها اشاره کنیم می توان از قاطع و رافع بودن آن در دعاوی، تحت تاثیر مرور زمان قرار نگرفتن، غیرقابل انکار و تردید بودن و قابلیت استناد و اعتبار تاریخ سند رسمی ‌و لازم‌الاجرا بودن آن و همچنین سایر پشتوانه‌ها و حمایت‌های قانونی مثال زد، صلاحیت تنظیم و ثبت اسناد رسمی هم براساس قانون بر عهده دفاتر اسناد رسمی است.‌

در مجموع می توان اینگونه گفت هر سند رسمی‌ معتبر است مگر اینکه خلاف آن در دادگاه صالح اثبات شود در حالی که تقریبا خلاف این قاعده در خصوص اسناد عادی حکمفرماست یعنی این اسناد اعتبارشان را زمانی کسب می نمایند که در دادگاه صالح اثبات نمایند که دارای اعتبار هستند . دقیقا به همین دلیل هم اسناد رسمی، به خودی خود لازم‌الاجرا هستند و این، مزیت حقوقی منحصربه‌فرد سند رسمی و برتری آن نسبت به سند عادی است.

شاید برایتان مفید باشد: تخلفات آژانس‌های املاک را از چه طریقی پیگیری کنیم؟

۳- انعقاد قرارداد در بنگاه های معاملات ملکی اعتبار به اسنادتان نمی دهند

برخی بر این باورند که صرف معامله در بنگاه ها به اسناد آنها هم اعتبار می بخشد، گویا این تصور نادرست سینه به سینه ونسل به نسل منتقل شده و تا زمانی که معامله ای نگرده باشیم و از این تصور باطل ضرری عایدمان نشده باشد، متوجه اشتباه بودن آن نمی گردیم .

در ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک آمده است، تمام عقود و معاملات مردم راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول در دفاتر املاک ثبت می‌شود. این بدان معناست که از دیدگاه قانون، مشاوران املاک صلاحیت هیچ‌گونه تنظیم عقود یا قراردادی را ندارند .  بنگاه‌های املاک فقط مشاور هستند .

۴- کتبی بودن معاملات و دلگرمی های واهی

دلیل استقبال عامه افراد از معاملات مندرج در بنگاه ها در دست داشتن برگه ای است که به ویژه در قراردادهای اجاره به آنها اجازه تخلیه فوری می دهد، بهره مندی از این امتیاز منوط به کتبی بودن اجاره و داشتن دو شاهد است که ذیل اجاره‌نامه را امضا کرده باشند؛ در این مورد  عادی بودن قرارداد هم کفایت می کند و نیازی نیست که حتما رسمی باشد .

اگر چه اجاره‌نامه‌ها یا مبایعه‌نامه‌های چاپی که مشاوران املاک از آنها استفاده می نمایند دارای کمترین ایراد است، ولی نباید این را هم فراموش کرد که درج جملاتی در ذیل این قراردادها، ماهیت پیچیده‌ای به اجاره‌نامه، مبایعه‌نامه می‌دهد و این  قراردادها را به چالش کشیده و این اقدامات تنها برای متعاملین گرفتاری ایجاد می نماید، در حالی که اغلب مردم نمی‌دانند که هدف از درج این جملات که هم دارای بار حقوقی بود و هم می‌تواند فلج‌کننده باشد، چیست؟!

حتما بخوانید: چگونه حق کمیسیون خرید و فروش املاک را محاسبه نمائیم؟

البته تمامی مشاوران املاک قصد سوء از افراد را ندارند، ولی این رفتارشان می‌تواند ویران‌کننده باشد، به همین سبب هم ضرورتی ندارد طرفین قرارداد معاملات خود را نزد مشاوران املاک بنویسند، بلکه می توانند متن معامله خود را از سایت های معتبر تهیه، جاهای خالی را پرکرده و نزد دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایند تا خیال خودشان را از هر جهت راحت نمایند.

۵-اسناد حتما در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند

براساس قانون تمامی معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. تنظیم این اسناد در دفاتر رسمی از هر جهت دارای مزیت های فراوانی است یکی از مهمترین مزایای آن هم در وهله اول اطلاع از صحت و ثقم سند بوده، زیرا آنچه در وهله اول در این دفاتر صورت می پذیرد استعلام سند است پس از مطمئن شدن از بی مشکل بودن سند هم اقدام به تنظیم سند می نمایند.

روال کار هم به این صورت است که در وهله اول یک سند عادی به طرفین داده می شود و سپس بعد از گذشت مهلتی تقریبا دو ماهه طرفین برای دریافت سند رسمیشان در دفتر اسناد رسمی حاضر می گردند.

با کمک مشاوره حقوقی، در مسائل حقوقی می‌توانید درست و قانونی عمل کنید. پس برای این منظور با شماره ۴۵۲۹۸-۰۲۱ تماس بگیرید.

 

مشاهده بیشتر

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

5 + 16 =

دکمه بازگشت به بالا
بستن
بستن